Une correction des prix très limitée

Selon une étude de S&P publiée cette semaine, les prix immobiliers devraient suivre la même tendance en 2014 qu’en 2013 avant un rebond prévu pour 2015.

La baisse des prix sur le marché français serait plus faible que prévue (-3% en 2014, contre -4% initialement annoncés). La correction serait donc limitée* et de courte durée, puisque une reprise est déjà envisagée pour 2015 (+2%).

*Prix à  Paris : -1,3% sur un an (fin du 3ème trimestre 13) 

Des photos à éviter

On va dire qu'en France _ et bien évidement dans les photos prises lors de nos visites_, ça n'existe pas et qu'il faut suivre http://terriblerealestateagentphotos.com/
pour voir des photos d'annonces atypiques.

Investir à Paris

Beaucoup de nos clients nous sollicitent pour les conseiller et les aider dans leur projet d'investissement immobilier. Souvent pour trouver le bon emplacement et s'assurer du potentiel de location.
Il ne faut pas oublier que les prix des petites surfaces à Paris sont atypiques et maintenus par une forte demande d'investisseurs.
D'après C21 - lire le JDD - les investisseurs représentent 30% des acheteurs parisiens au 3ème trimestre.
On comprend mieux la tension sur ce marché!

Atypique

Voilà comment est qualifié le marché immobilier au 1^er trimestre par les Notaires (dernière note de conjoncture 31.5.2012).

Car dans un contexte général à la baisse, les transactions ont connu une accélération passagère en anticipation de nouvelles mesures fiscales défavorables pour les résidences secondaires et  investissements locatifs.

Entre ce sursaut d'activité et la résistance du marché parisien, les prix à Paris ont finalement rebondi ! 

Sur la base des avants contrats signés, les prix vont diminuer jusqu'à 8 100 euros et s'établiraient à 8 210 euros à fin juillet.

Compte tenu de la baisse d'activité (environ 20% de transactions en moins sur mars et avril en comparaison à l'an passé), le rebond sera peut-être limité.

Paris résiste

Après les chiffres de notaires arrivent ceux des différents réseaux.
Tous confirment la baisse du nombre des transactions. Sur Paris, elle est de 10% par rapport à l'an passé.
En revanche, si les prix sont un peu partout également en diminution, certaines zones résistent.
A Paris les prix ne bougent pas (variation trimestrielle 4T 2011 selon les Notaires : 0,2% - 1T2012 selon C21 : -0,1%).
Nous le constatons tous les jours lors de nos recherches parisiennes. Un bel appartement part toujours à une prix élevé et rapidement. En revanche, on peut à nouveau négocier des apparts présentant quelques défauts.

Paris en travaux

Tout au long de nos visites qui nous mènent aux 4 coins de Paris, on peut suivre l'évolution des quartiers et des travaux qui les modifient.

Un des grands chantiers en cours est celui de la place de la République.

Les travaux d’aménagement ont débuté et devraient durer 18 mois.

La place piétonne va s’étendre vers le Nord, coté 10^ème et devrait rendre encore plus agréable le "triangle d’or" du Canal Saint Martin.  A suivre..

Meilleurs voeux 2012

Que nous réserve 2012 ... Chaque mois de janvier, les différents réseaux et fédérations livrent leurs estimations pour la nouvelle année.

Et nous y sommes : la hausse des prix semble stoppée. Et les différents réseaux s’accordent sur une réduction du nombre de transactions à venir en 2012. Crise économique, année électorale, changement de la fiscalité immobilière… On ne pouvait pas attendre autre chose.

Sur les prix, les estimations sont plus divergentes, mais elles écartent une chute brutale.

Avec ce contexte économique défavorable, La Fnaim compte sur une baisse nationale des prix à 5%. Cette baisse est limitée par le maintien de taux de financement attractifs et par l’existence d’un déséquilibre offre/demande.
Pour C21, le contexte économique va d’ailleurs accroître ce déséquilibre (car moins de mise en vente) et permettre une stabilisation des prix (+2% à 3%).

L'analyse du Crédit Agricole fait également mention d'une baisse de 5% des prix sur 2012 et écarte un scénario de retournement brutal du marché.
Car même si la spéculation n’est plus de mise, la pierre reste une valeur refuge.

Pour Laforêt qui prévoit 7% de baisse des prix, le deuxième semestre 2012 pourrait voir le marché se ressaisir grâce à une offre plus importante et à des prix plus raisonnables.

Enfin, pour les notaires, le marché a terminé en 2011 sa décennie de hausse, quasi-ininterrompue, avec un volume record de transactions à 880 000. Pour 2012, les perspectives sont à la baisse des volumes, là encore sans effondrement, et des prix. Paris et les grandes métropoles devraient faire exception sur les prix, avec un certain maintient. 


Dans ce marché complexe et changeant, les chasseurs d'appartement, parce qu'ils sont "sur le terrain", ont une bonne connaissance des prix pratiqués et ressentent ces tendances annoncées par les différents réseaux. Et tout comme lors du ralentissement de 2008, ils aident les acquéreurs à faire de bon choix et  des offres au plus juste.

Nos histoires : conte de Noël

Nous publierons régulièrement les témoignages de nos clients sur le blog.

Après avoir contacté plusieurs sociétés retenues sur internet, c’est Flatsearch que j’ai choisi car j’ai pu constater leur professionnalisme dès la première rencontre.
Il s’est noué immédiatement un rapport de confiance et de sympathie.
Les recherches ont démarré tout de suite, dès le lendemain je recevais un compte rendu  et des photos d’un appartement. Le soir même je le visitais avec la consultante.
Véritable coup de cœur, tous mes critères étaient là réunis dans cet appartement, j’ai fait une offre tout de suite. J’ai vraiment vécu un petit conte de fée… Jamais je n’aurai imaginé devenir en 3 jours propriétaire de mon premier appartement. Merci ! 

Notre cliente a emménagé une semaine avant Noël.
Plus d'info sur la durée des mandats sur le site.

Chasseur immobilier et location

Moins connue, la recherche immobilière pour des biens en location est également proposée par FlatSearch. 

Notre chasseur immobilier spécialisé sur ce marché de la location prend en charges les projets d’étrangers s’installant à Paris, de résidents en mutation professionnelle. Mais nous avons aussi des demandes de Parisiens, souhaitant rester à Paris en location, et qui ont besoin d’aide : produits rares avec une foule de candidats hyper motivés, dossiers incomplets, manque de temps…les embuches ne sont pas des  moindres.

Après avoir validé le projet, nous proposerons une sélection d’appartements sur une ou deux dates et accompagnons notre locataire jusqu’à la signature de son bail.

Plus d’infos sur les modalités et les honoraires sur notre site.

Un point sur la réforme de la fiscalité immobilière

La réforme prévoit de repousser à 30 ans, contre 15 actuellement, le délai permettant de bénéficier d’une exonération totale sur la plus-value de cession d’une résidence secondaire, d’un bien locatif ou d’un terrain constructible. Les ventes conclues avant ces 30 ans ouvriront droit à des abattements, croissants  avec la durée de détention des biens.

Un amendement est venu assouplir cette réforme en permettant aux ménages non propriétaires de leur résidence principale d’être exonérés de taxe, s'ils la cession en question permet de financer l'acquisition d'une résidence principale.

Combien dure un mandat de recherche ?

On nous demande toujours combien de temps prend une recherche. Difficile de répondre car les écarts sont grands et chaque projet unique.

Il faut savoir que nous proposons a priori des mandats de recherche de 3 mois. Ces 3 mois représentent un délai raisonnable pour mener une recherche efficace.
Nous avons aussi mené des projets pendant un an. Une confiance réciproque s'est instaurée et le projet a bien abouti.
Le record du projet le plus court est imbattable, puisqu'il est d'un jour. Avec une sélection efficace, des rendez-vous décrochés auprès des vendeurs dans la journée et le coup de coeur immédiat.

L'immobilier confirme son statut de placement refuge.

Selon un sondage Ipsos publié cette semaine, le placement le plus sûr est pour 39% des sondés la pierre. Ce statut de refuge est encore plus marqué en région parisienne.
Viennent ensuite les comptes d'épargne (29%), les assurances vie (19%). C'est sans surprise, compte tenu du contexte boursier, les actions et obligations qui arrivent en dernière place (2% chacune).

Est-ce que cela continuera à maintenir des prix immobiliers élevés ? A suivre...

"Accalmie"

C'est le nouveau  mot d'ordre dans les articles de presse faisant suite à la parution des différents indicateurs (Notaires, Pap, Entreparticulier,..). Du Figaro à La tribune, on ne parle que d'assagissement ou de tassement. Même s'il est prématuré de parler d'une véritable tendance, tous constatent que la hausse de prix se ralentit.

2011 ?

Difficile de savoir quelle tendance prend le marché immobilier à l'issue d'un premier trimestre qui est traditionnellement calme. Le marché semble toutefois en replis après une année 2010 de tous les records :
+40% du volume de transactions, +18% des prix à Paris, 3 arrondissements à plus de 10 000 euros le mètre d'après les notaires.
Et l'autre record, un taux historiquement bas (1945) des taux de crédit.
Ce dynamisme de l'année 2010 a été soutenu par le retour des investisseurs, des étrangers et des secondes accessions.

Des différentes perspectives 2011 publiées récemment (Crédit Foncier, Crédit Agricole, Fnaim, Notaires, ..), on peut trouver quelques points communs :
* une accalmie du marché mais avec des prix toujours en augmentation (3% étant donnés plusieurs fois..);
* un marché disparate, avec des régions qui connaissent des baisses de prix et d'autres comme Paris où la pénurie d'offre soutient les prix;
* une incertitude sur l'impact d'une hausse des taux dans un moyen terme.

les taux restent raisonnables

Vous le lisez partout, les taux remontent !

Ils restent cependant à des niveaux très bas, comme le montre ces courbes des taux *

le taux de marché est à 4.15% sur 20 ans selon Empruntis et un taux "bon" à 3.90% selon Meilleurstaux.

* source nouvelobs & meilleurstaux

Nouveau de site de Flat Search en ligne

A quelques réglages prêt, la nouvelle version de  notre site est enfin en ligne.
Il inclut plus d'informations sur  nos services et surtout la possibilité de nous présenter votre projet et de nous contacter plus facilement.
www.flatsearch.fr

Nouvel indice de notaires

Les prix immobiliers sont publiés mensuellement ou trimestriellement à partir de différentes sources, à savoir les réseaux d'agence, les fédérations, les sites d'annonces et les notaires.

les chiffres des notaires étaient calculés à partir des actes signés à une période (hors frais d'agence) et reflétaient un marché  datant d'au moins 3 mois.

Changement de méthodologie : l'indice notaire insee  est depuis décembre calculé sur les avant-contrats.

D'après le notaires, cet indice permert d'envisager une hausse des prix des ventes à Paris proche de 20 % en rythme annuel sur l'ensemble de l'année 2010 avec un prix au m² voisin de 7.500 euros en fin d'année.

Impact de la sectorisation de collèges sur le prix des appartements parisiens

Le "niveau" d'un collège a une influence sur le prix des appartements.
Une étude * montre que pour deux appartements parisiens à prestations identiques mais dépendants de secteurs différents mais proches, les prix varient de 5%.

Il n'est en effet pas rare de lire des annonces pour des appartements familiaux ou (des chambres des bonnes) qui mettent en avant le secteur auquel ils se rattachent.




* menée par deux économistes G Fack et J Grenet, expliquée dans le Monde du 2 décembre

Derniers chiffres des notaires : 2ème trimestre 2010

Le trimestre des records. Avec une progression de 9,8% sur un an, les prix ont dépassé le niveau d'avant la "crise", voire atteint des niveaux historiques :

"Avec 6 680 € par m² à Paris au 2ème trimestre 2010, le prix des appartements anciens (sous-jacents aux indices Notaires-INSEE) dépasse le point le plus haut constaté au 3ème trimestre 2008 (6 640 €). Dans 13 arrondissements sur 20, les prix du 2ème trimestre 2010 correspondent aux prix les plus hauts enregistrés historiquement. L'arrondissement le plus cher reste le 6ème,avec 9 990 €/m², suivi du 7ème (9 730 €/m²) et du 4ème (9 560 €/ m²).. A l’opposé, l’arrondissement le moins cher demeure le 19ème à 5 350 €/m², suivi du 20ème 

(5 450 €/m²) et du 18ème (5 900 €/m²). "

En revanche, si le volume de transactions a progressé de plus de 30% en un an, il reste bien inférieur (-20%) au nombre de transactions réalisées dans les périodes les plus actives soit de 1999 à 07.  

Abracadabra

Ce que nous voyons actuellement au fil de nos recherches est parfois un peu fou (je pense aux appartements qui se vendent en une demi-journée) et parfois presque "magique".

Un appartement est proposé pour disons 9xx euros... Abracadabra, 3 mois plus tard,  il est à 10xx euros.

Ce tour de passe m'avait déjà été rapporté par un agent immobilier. Espérons que les vendeurs ne suivront pas tous cette tendance.